Unterschiede der Immobilienfonds

Unterschiede der Immobilienfonds

Die wichtigsten Unterschiede zwischen offenen Immobilienfonds und Immobilienaktienfonds

Ein wesentlicher Unterschied besteht darin, daß Immobilienaktienfonds (sogenannte Reits) im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds nicht direkt in Immobilien investieren, sondern in börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, die zumeist in einem Reit-Modell (Real Estate Investment Trust) verankert sind, aber nicht zwingend ein solches besitzen müssen. Die Aktien können so täglich an der Börse gehandelt und – wichtig für den Anleger – auch veräußert werden.

Offene Immobilienfonds halten einen relativ hohen Anteil an Cash, was ein Nachteil gegenüber Immobilienaktien ist. Grund dafür ist die eventuelle Illiquidität, wenn mehr Fondsanteile zurückgegeben werden als flüssige Mittel vorhanden sind, da bei offenen Immobilienfonds ein tägliches Rückgaberecht besteht. Folglich müßte der Fonds entweder Fremdkapital aufnehmen, was die Rendite belastet, oder Immobilien verkauft werden. Da Immobilien nicht von heute auf morgen veräußert werden können, entsteht ein weiteres Problem. Allerdings kann es auch im umgekehrten Fall zu Performanceverlusten führen, wenn dem Immobilienfonds zahlreiche Anlegergelder zufließen und die Fondsmanager gezwungen sind, weniger lukrative Immobilien einzukaufen. Da die Liquiditätsreserve teilweise schon 40 Prozent beträgt, die Nachfrage jedoch stetig steigt, sehen sich die Fondsmanager gezwungen, das Geld in Immobilien anzulegen, weil die gesetzlich vorgeschriebene Cashquote von 49 Prozent nicht überschritten werden darf.

Zudem herrscht bei Immobilienaktien eine weitaus transparentere Wertbildung als bei offenen Immobilien-fonds, da die tägliche Preisbildung an den Börsen, also der Markt, den jeweiligen Kurs bestimmt. Die Objekte in offenen Immobilienfonds werden von Sachverständigern einmal im Jahr bewertet. Aus den Mieterträgen einerseits und den Kosten andererseits errechnet sich der Wert der Immobilien, sodaß täglich ein relativer Wert festgestellt werden kann. Immobilienunternehmen allerdings, die Immobilienaktien anbieten, werden täglich von zahlreichen Investmentbanken analysiert und durchleuchtet und spiegeln daher den tatsächlichen Tageswert wider.

Ein weiterer Vorteil der Immobilienaktien in Reitform ist der steuerliche. Reits müssen zwischen 80 und 100 Prozent ihres Gewinnes an die Anleger ausschütten und keine Ertragsteuern zahlen. Bei Immobilienfonds ist der Teil des Gewinns, der auf der Wertsteigerung der Objekte basiert, steuerfrei. Dieser Teil beträgt zumeist etwa 30 bis 40 Prozent, was bei den geringen Renditen aber einen erheblichen Anteil ausmacht.

Performance-Index

spiegelt die Entwicklung eines Index wider. Bei der Berechnung fließen sämtliche Dividenden- oder Boni-zahlungen sowie Bezugsrechte ein. Ein Performance-Index erfaßt also auch sämtliche Erträge, die aus der Aktienanlage resultieren. Der Dax ist ein Performance-Index, im Gegensatz zu den anderen großen Indizes, die zumeist reine Kursindizes sind. Dividenden, Boni und Bezugsrechte fließen in die Berechnung dann nicht mit ein. Das macht den direkten Vergleich schwierig. Deshalb wird der Dax auch zusätzlich als Kursindex berechnet, der in Deutschland aber kaum Beachtung findet. Er wird nur dann herangezogen, wenn jemand die Wertentwicklung einzelner Märkte vergleichen will. Der Unterschied ist nämlich frappierend. Der Dax als Performance-Index liegt im internationalen Vergleich in der Spitzengruppe, der Kursindex jedoch nur im bescheidenen Mittelfeld.

Ein deutlicher Nachteil der Immobilienaktien ist jedoch die höhere Volatilität und das damit verbundene größere Risiko. Die Volatilität für Reits lag in den vergangenen fünf Jahren gemessen am S&P/Citigroup BMI Property Index bei 12,2 Prozent per annum (Stichtag: 31. Dezember 2005). Offene Immobilienfonds verzeich-neten in diesem Zeitraum eine jährliche Volatilität von lediglich 0,9 Prozent. Dieses Risiko schmälerte jedoch nicht die Gewinne der letzten Jahre der Immobilienaktien. Der europäische Index für Immobilienaktien EPRA/NAREIT Europe verzeichnet seit Jahren eine außergewöhnlich gute Entwicklung, und da der deutsche Immobilienmarkt als der größte Europas gilt, Immobilienunternehmen aber bislang nur eine geringe Rolle spielen, ist das Potenzial enorm.

Robert Engelhardt