Kreditverkauf der Banken – stehen die Heuschrecken vor der Tür?

 

Wenn Franz Müntefering überhaupt ein Verdienst für seine bisherige politische Lebensleistung zukommt, dann der, daß er mit der Bezeichnung „Heuschrecken“, einen Begriff unter dem gemeinhin mehr oder weniger gefräßige Futterinsekten verstanden werden, als Synonym für ausländische Investoren geprägt hat, die auf schnelle Gewinnerzielung ausgerichtet sind.

Ob über Beteiligungen an mittelständischen Unternehmen oder den Ankauf von riesigen Immobilienbeständen, die sogenannten Heuschrecken scheinen das bisherige (Eigentums-)Gefüge gehörig durcheinander zu bringen. Ein weiterer Bereich, mit dem sich die Heuschrecken intensiv beschäftigen, ist der Kauf von Krediten, genauer gesagt: von Immobilienkrediten. Von der Öffentlichkeit – und auch den Kreditnehmern – noch weitgehend unbemerkt, haben alleine in den letzten 3 bis 4 Jahren groben Schätzungen zufolge Kreditansprüche i.H. von mindestens 50 Mrd. Euro den Besitzer gewechselt.

Dies geschieht in etwa nach folgendem Muster: Eine Bank vergibt in den 80er und 90er Jahren umfangreiche Kredite für Immobilieninvestitionen aller Art. Darunter befinden sich auch Kredite für Immobilien (insbesondere in den neuen Bundesländern), deren heutiger Gegenwert jedoch deutlich geringer ist als die damit verbundenen, früher gewährten Darlehen. Die Bank stellt fest, daß diese vermutlich nicht mehr – den Vorschriften des Hypothekenrechts entsprechend – besichert sind und es zu Kreditausfällen, jetzt und noch mehr in der Zukunft, kommen wird.

Dann entschließt sich die Bank, diese Kredite (im Paket) nach dem Motto „lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende“ an einen Investor zu verkaufen, natürlich zu einem deutlich geringeren Betrag, als dies in den Büchern steht. Die Bank schreibt die daraus erwachsenden Verluste ab. Ergebnis: Die frühere Kreditgeberin hat Problemkunden los, der neue Kreditnehmer – bar jeder emotionalen Bindung – handelt nur nach Aktenlage. Er hat die Forderungen (also die Kreditansprüche gegenüber den Kreditnehmern) zu einem Bruchteil des Nominalwertes eingekauft und versucht nun, den höchstmöglichen Ertrag aus den gekauften Forderungen zu erzielen. Wer einmal die Darlehensbedingungen seines Hypothekenkredits aufmerksam studiert, kommt schnell zu dem Schluß, daß z.B. für den Fall eines nicht störungsfreien Bedienens der Kredite, bereits in der Vergangenheit durchaus erhebliche Sanktionen (bis hin zu sofortigen Vollstreckungsmaßnahmen) von Seiten der Bank möglich waren.

Im Gegensatz zur früher üblichen Praxis, wo die Banken meistens versucht haben, mit evtl. in Probleme geratenen Kreditnehmern eine Vereinbarung zu finden, um den Schaden zu begrenzen und das Kreditengagement wieder in ruhige Gewässer zu führen, ist der neue Investor hauptsächlich daran interessiert, das gekaufte Paket so schnell wie möglich gewinnbringend umzuschlagen. Also erhält der (ehemalige) Bankkunde plötzlich ein Schreiben seines jetzigen Gläubigers (besagter „Heuschrecke“) mit der Mitteilung, daß z.B. vor zwei Jahren sein Darlehen einmal nicht ordnungsgemäß bedient worden ist und sein Kredit somit nun gekündigt würde. Aufgrund der Diskrepanz zwischen Wert der Immobilie und Darlehen hat der Kreditnehmer keine realistische Möglichkeit (es sei denn, er hat weitere Sicherheiten zu bieten), einen anderen Kreditgeber zu finden. Es kommt zur Zwangsversteigerung.

Soweit – etwas vereinfacht dargestellt – die Interessenlage der beteiligten Parteien. Das letzte Glied in der Kette, der (meist völlig unbedarfte) Inhaber eines Immobilienkredits, hat also spätestens dann ein Problem, wenn sein Kredit neu verhandelt werden muß – zum Ende der Zinsbindung –, denn dann kann der (neue) Gläubiger die Zinsen bis knapp unter die Wuchergrenze erhöhen) oder aber, wenn durch sogenannte Leistungsstörungen während der Vertragslaufzeit Ansatzpunkte für den neuen Gläubiger bestehen, den Darlehensnehmer unter Druck setzen.

Einer der großen „Player“ auf diesem Markt ist der texanische Finanzinvestor Lone Star, der bereits im Februar 2000 etwa 1.350 Darlehensverträge der Münchener Hypo-Real-Estate (HypoVereinsbank) mit einem Wert von etwa 500 Mio. Euro von fast 1.000 Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland in sein Frankfurter Büro karren ließ. Anschließend sollte die Schwesterfirma Hudson Advisors diese „leistungsgestörten“ Darlehen verwerten.

Beim Paketkauf von Kreditforderungen können auch Kredite mit über den „Ladentisch“ gegangen sein, die keine Problemkredite waren. Weiter ist bislang ungeklärt, unter welchen Voraussetzungen eine Abtretung bzw. der Verkauf einer Forderung an eine Investorengesellschaft überhaupt rechtlich zulässig ist. Solange der Bankkunde seinen Kredit störungsfrei bedient hat, dürfte der Kreditverkauf zwar nichtig sein, nicht zuletzt, weil dem neben dem Bankgeheimnis auch einige Vorschriften des Bundesdatenschutzgesetzes entgegenstehen, gleichwohl nützt dies dem Darlehensnehmer nicht viel, denn wenn in einigen Jahren diverse rechtliche Zweifelsfragen höchstrichterlich geklärt sind, ist von den Heuschrecken nichts mehr zu sehen, sie sind weitergezogen.

Noch einmal zusammengefaßt: Einige Banken sind dazu übergegangen, Kreditforderungen in erheblichem Umfang an Investoren zu verkaufen, die nur das schnelle Geld im Sinn haben. Möglicherweise sind solche Verkäufe (zumindest bei intakten Krediten) rechtswidrig. Vielleicht haben die „Opfer“ sogar Schadenersatzansprüche gegen die abtretenden Banken. In jedem Fall muß jedoch davon ausgegangen werden, daß das bisherige Vertrauen in die deutsche Bankenwelt nicht mehr berechtigt ist. Die Beschreitung des (unsicheren) Rechtsweges ist mit Kosten verbunden, die sich die wenigsten Betroffenen leisten können.

Das Volumen der Problemkredite wird in Deutschland übrigens auf insgesamt 300 bis 400 Mrd. US $ geschätzt; das entspricht etwa der jährlichen Wirtschaftsleistung der Niederlande.

Daß diese Art des Wirtschaftens nicht nur auf Immobilienkredite beschränkt ist, bzw. bleiben muß, versteht sich von selbst. Auch Unternehmenskredite und sogar Konsumentenkredite sind bereits in den Fokus der Investoren gerückt.

Aber wer sind diejenigen, die als aggressive Beteiligungsgesellschaften in Deutschland auftreten und deren Kernkompetenz darin besteht, zu „filetieren, abzuspalten, auszupressen und weiterzuverkaufen“ (Spiegel)? Neben dem Markführer, der bereits erwähnten Lone Star-Gruppe, sind es inzwischen auch andere Investoren, wie die Credit Suisse, Goldmann Sachs, aber auch Deutsche Bank und Commerzbank. Der unbestrittene Marktführer ist und bleibt jedoch die Lone Star-Gruppe aus Dallas. Diese war schon während der Asien-Krise in Korea aktiv und hat es dort geschafft, fast die ganze Bevölkerung gegen sich aufzubringen. Der Chef und Gründer von Lone Star, John Grayken, sah sich sogar gehalten, eine erhebliche Spende zu leisten, weil der ehemalige südkoreanische Statthalter von Lone Star Millionen von Dollar veruntreut und Steuerhinterziehung begangen hatte. Begonnen hat die Lone Star-Gruppe mit der Abwicklung fauler Kredite in den 90er Jahren in den USA. Animiert durch die erzielten zweistelligen Renditen kam dann das Ausland ins Visier (Japan, Südkorea und jetzt Deutschland). Von wem jedoch erhält Lone Star das Kapital, um derartig umfangreiche Transaktionen tätigen zu können? Es sind nicht zuletzt die großen Pensionsfonds, die versuchen, das Kapital ihrer Anleger schnellstmöglich zu mehren.

Warum die Investoren zunächst die Immobilienkredite ins Visier genommen haben, liegt auf der Hand. Diese sind in der Regel durch Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken) besichert und deshalb leichter zu bewerten als z.B. Unternehmens- oder Konsumentenkredite. Ob die Investoren jedoch die erhofften Erträge aus dem Geschäft erzielen, ist keineswegs sicher; auch Aufkäufer von Krediten können sich verschätzen, und insbesondere in der Abwicklung/Vollstreckung können vielfältige Probleme und Verzögerungen auftreten. Aus Investorensicht mag es ja sogar eine gesellschaftspolitische Aufgabe sein, volkswirtschaftliche Schwachstellen (faule Kredite) auszumerzen und zu bereinigen; es wäre also zu einfach, nur auf die „bösen Buben“ zu zeigen, die diese Mängel, die überwiegend von Banken und Vertriebsheerscharen geschaffen wurden, lediglich offenlegen. Was bleibt für den einzelnen (Immobilien-)Kreditnehmer zu tun? Es schadet sicher nicht, die eigene Finanzierungssituation präventiv unter die Lupe zu nehmen und ggf. auch dem Kreditinstitut – vorsorglich – einen Weiterverkauf seines Kredites zu untersagen (obwohl dessen rechtliche Wirkung zweifelhaft ist). Vor allem aber sollte bei jeder Form der Kreditaufnahme heute mehr denn je daran gedacht werden, welche Abhängigkeiten sich daraus ergeben können.

Frank Amann